Kredyt hipoteczny to długoterminowe finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. Zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na samej nieruchomości — co oznacza, że bank ma prawo ją zlicytować, jeśli nie spłacasz rat. W zamian za to zabezpieczenie banki oferują najniższe RRSO spośród wszystkich kredytów konsumenckich (zwykle 7–10%) i najdłuższy okres spłaty — do 35 lat.
Wkład własny
Standardowy wymóg banku to 20% wkładu własnego (czyli 80% LTV — Loan to Value). Niektóre banki dopuszczają 10% wkładu, ale wówczas wymagają dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, które podnosi miesięczną ratę. Wkład własny może pochodzić z oszczędności, darowizny od rodziny (z aktem notarialnym), środków z PPK lub IKZE/IKE.
Stałe vs. zmienne oprocentowanie
W 2026 roku polskie banki obowiązkowo oferują stałe oprocentowanie na okres 5–10 lat (KNF Rekomendacja S z 2021). Stałe oprocentowanie chroni przed wzrostem stóp procentowych, ale zwykle jest wyższe o 1–2 pp od zmiennego w momencie podpisania umowy. Wybór zmiennego ma sens, jeśli spodziewasz się spadku stóp procentowych w najbliższych latach. Wybór stałego — jeśli chcesz przewidywalności i nie chcesz ryzykować wzrostu raty.
Co składa się na zdolność hipoteczną
Bank patrzy na Twoje dochody (umowa o pracę bezterminowa preferowana — minimum 6 miesięcy stażu), BIK (idealnie bez negatywnych wpisów z ostatnich 5 lat), obciążenia (inne kredyty obniżają zdolność), strukturę gospodarstwa domowego (liczba osób na utrzymaniu) oraz typ nieruchomości. Niektóre banki niechętnie kredytują działki rolne, kawalerki poniżej 20 m² czy nieruchomości w małych miejscowościach.
Koszty dodatkowe poza ratą
- Prowizja banku — 0–3% kwoty kredytu (czasem zerowa w promocjach);
- Wycena nieruchomości — 400–800 zł, wykonywana przez rzeczoznawcę z listy banku;
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych — wymagane przez cały okres kredytu, ok. 200–500 zł rocznie;
- Ubezpieczenie pomostowe — do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej (zwykle 1–3 miesiące), kosztuje ok. 0,5% kwoty kredytu rocznie;
- Wpis hipoteki w KW — 200 zł opłaty sądowej + ok. 200 zł podatku PCC;
- Akt notarialny przy zakupie — 1–3% wartości nieruchomości.
Zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie
Po wyroku TSUE z 2019 r. (sprawa Lexitor) i potwierdzeniu przez Sąd Najwyższy w 2022 r., banki muszą zwracać proporcjonalną część prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. To dotyczy wszystkich kredytów udzielonych po 22 lipca 2017 r.
